L’usufruit est un droit. Ce dernier autorise son bénéficiaire à utiliser un bien dont il n’est pas véritablement le propriétaire. Son exploitation du bien devra se faire tout en veillant à la protection et de la conservation du bien.
Cependant, comment ça se passe concrètement ? Qu’est-ce qu’un usufruitier ? Comment en devenir un ? Qu’en est-il du nu-propriétaire ? On en parle en détail tout au long de cet article.
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Usufruitier/Nue-Propriété – Toute la différence
L’usufruitier est celui qui peut pleinement jouir d’un bien immobilier.
Il a le droit de percevoir les loyers, de mettre le bien immobilier en location, etc. En bref, il exploite le bien comme bon lui semble, sans en être le propriétaire. C’est totalement l’opposé du nu-propriétaire qui est le véritable propriétaire du bien sans avoir aucun droit de jouissance sur le bien.
Une parfaite illustration de cette différence serait de considérer un cas de succession. Une personne très âgée qui a un vaste patrimoine immobilier sent sa mort venir. De fait, elle peut, dans ses derniers jours, céder son droit de nue-propriété à ses enfants, tout en conservant le droit d’usufruit et d’exploitation jusqu’à sa mort. Cette exploitation couvrira les droits de cession qui seront alors bien plus faibles que si le droit n’avait pas été transféré.
Dans ce cas, l’usufruitier est la personne très âgée. Et le nu-propriétaire sont les enfants.
Ce processus étant légal et formel, la présence d’un notaire est indispensable. Il s’assurera que tout se fasse dans l’application de la règle de droit.
Comment devenir Usufruitier ?
Pour devenir usufruitier, il vous suffit de bénéficier des droits d’usufruit sur un bien, légalement ou conventionnellement. Ce sont les deux seuls moyens pour y arriver.
Bien que l’usufruit soit davantage reconnu dans le cadre de la succession – tel que présenté plus haut – il peut aussi être la conséquence d’évènements extraordinaires.
C’est le cas par exemple d’un propriétaire immobilier qui décide de vendre la nue-propriété de ses biens, tout en gardant le droit d’habiter dans son logement jusqu’à sa disparition. C’est très souvent le cas de ventes avec paiements en rentes viagères.
Des couples cohabitant mais pas mariés (deuxième cas), entreprennent d’acquérir un bien immobilier. Ils peuvent décider, conventionnellement, que l’usufruit reviendra à la personne qui survivra à l’épreuve du temps et de la vie.
Selon le modèle, par la loi (succession), ou par le contrat (accord), vous êtes en mesure de bénéficier de l’usufruit.
Les droits de l’usufruitier
L’usufruitier a tous les droits d’exploitation du bien. Il peut y vivre, utiliser le bien immobilier et jouir du droit de servitude du bien. L’usufruitier a également le droit de donner à bail son droit, de le vendre ou même le céder gratuitement.
En plus, l’usufruitier a le droit de bénéficier des fruits du bien, aussi bien en nature qu’en numéraire. Il a le droit de louer le bien en usant de son usufruit (dans certains cas par contre, il faut une autorisation du nu-propriétaire pour la location).
Aussi, l’usufruitier ne peut en aucun cas, céder le bien qui est à sa disposition. Ce droit est exclusif au nu-propriétaire. De même, le nu-propriétaire ne peut porter atteinte aux divers droits de l’usufruitier dans son exploitation.
Les obligations de l’usufruitier
L’usufruitier ne bénéficie pas que des droits envers le bien. Il dispose également d’obligations notoires.
Il a l’obligation de restituer en état le bien immobilier dont il a été l’usufruitier au terme de son temps d’exploitation. Et cela se fait après avoir fait un inventaire des meubles et état des immeubles confiés, en présence du nu-propriétaire.
Au-delà de ces obligations, en cas de location de bien par l’usufruitier, ce dernier est tenu de supporter les charges liées aux petites réparations en lien avec la location. Les grosses réparations quant à elles, sont à la charge du nu-propriétaire.
De même, les charges liées au bien sont supportées par l’usufruitier. Ainsi, toute obligation financière administrative et fiscale, doivent être réglées par l’usufruitier. Un point très important à soulever, est l’incapacité de l’usufruitier de réclamer des indemnités pour toute amélioration du bien, à la fin de l’usufruit.
Extinction de l’usufruit
L’usufruit peut prendre fin dans certaines conditions bien définies. Et selon les modalités qui ont été prises, l’usufruit est transféré ou complété.
L’usufruit prend fin :
- en cas de décès de l’usufruitier,
- après que le temps d’usufruit ait expiré,
- lors de l’acquisition de la nue-propriété (ce qui donne naissance à une pleine propriété du bien),
- en cas de non-usage pendant une durée d’au moins 30 ans,
- et enfin en cas de perte totale de la chose.
Conclusion
L’usufruit en immobilier est tout simplement la capacité de jouir d’un bien immobilier jusqu’à une certaine extension. Il est très souvent utilisé dans les successions ou les transferts contractuels de droits.
Bien sûr, les droits et avantages de l’usufruitier ne sont pas absolus. Pour procéder à certaines opérations d’envergure, il faudra toujours l’accord du nu-propriétaire.